纽约贷款买房注意事项

纽约贷款买房注意事项


随着越来越多的人增加了风险分散的知识和能力,来美国投资置业的外国人士及移民人数剧增。2014和2015年外国人来美人数将持续走高,房价也会水涨船高。据专家推断中国人来美的数字到2017年会成长数倍。

外国投资者蜂拥而至

纽约好比是个藏宝盒,里面有各式各样的珍宝:世贸大楼,证券交易所,自由女神,中央公园,历史博物馆,科学馆,帝国大厦,联合国大厦,长岛的风景区,豪华的住宅及第五大道的精品店,以及许多名列前茅的小学、中学和大学。中国人最重视的就是孩子们的教育,这个优越条件也是外国投资者选择分散其资产风险的重要原因之一。

外国投资者有的是纯粹以投资为主,有些是自住,有些是第一次海外购屋,有些则是卖旧翻新、自住或转手投资。许多中国人就是这样投资而赚了不少利润。

外国投资者也可贷款买房

在美国许多事情都是依据个人的信用证明文件来办事的。比如租房,对没有美国信用记录的人条条很多,尤其是在比较好的区域、管理较好的大楼。

在买房的时候若是以现金交易,不代表你可以拿着大笔现金来买而是要透过你的银行账户可以清楚交代其来源者。若是贷款则要选择银行。不是所有的银行都会有贷款给外国人或新移民的服务。纽约有几家银行有特别为外国人或新移民设定的贷款项目。

贷款要求文件

有些银行会要求较高的存款额或其他投资项目,但相对的其头期款额要求较低。头期款依银行而别,从33%到50%不等,所需贷款文件主要为:

1.收入证明,雇主信誉,公司营业执照;

2.存款证明,一到二个月的银行月结单(必须显示有足够金额付头期款及12个月的物业管理费和地税);

3.身份证明——有效的入境签证(Visa)与护照;

4.购买合同;

5.房贷申请表;

6.国际信用报告;

7.会计师签名的审计报告(适用于公司负责人);

贷款买房注意事项

买卖房屋时,若不贷款则买卖双方都必须请各自的律师为您审理文件,保障你的权益,尤其是买方,你的律师需要为你审阅及更正所有相关文件(Condo Book,大楼财务报表,买卖合同及所有过户资料)。律师必须是在纽约州有执照者。

若是需要银行贷款,银行在拿到买卖合约,Condo Book及HOA Questionnaire(大楼问卷)后,方开始正式审理并找估价师估价(贷款额以卖价或估价报告较低价格为准)。若一切合乎银行规定即可发批准函,若无其他必须补增条款,银行律师与买卖双方律师即可安排过户。过户时通常都需要银行本票,但无妨带着一、两张个人支票,万一过户时有小额数字更改,即可使用以免无法完成过户。

因各州法律不同,购屋过户的程序也不一样。在加州购屋只要有Escrow(第三方托管账户)买卖双方不需要一起签过户文件,而在纽约必须要有律师安排买卖双方一起见面(或可授权律师代理,但授权证明文件应由产权过户公司先认可签字,由产权保险公司公证过户)。前者较为方便,但后者对买方有较大的保障。(作者是全美亚裔房地产协会(AREAA)纽约东部分会会长)