投资纽约常见问题

投资纽约常见问题


为什么选择纽约?
纽约是全世界的经济、文化、金融中心。其地产市场也是最贵、最稳定和最被认同的市场。莱坊2011财富报告(Knight Frank Wealth Report 2011)依据经济及政治环境、知识及生活品质,将曼哈顿评为全球第一的房地产市场。且相较於全球其它国际级都市如伦敦、巴黎及香港,在曼哈顿的生活成本并不算昂贵。
 
同时,纽约是世界的经济和金融中心,和经济息息相关的房地产市场,除了会受到本国经济的影响之外,跟全球的经济影响更为密切。在2008年的金融危机中,纽约房市在美国受到的影响最小,而其随着经济复苏之后的反弹力更为迅速,房价增长幅度更为突出。因此投资纽约地产,不仅仅可以保值,还可以获得资产升值的溢价回报,可谓一举两得。
外国人可在纽约曼哈顿购置房地产吗?
可以。纽约房地产市场是向国际买家友好。事实上,无数的外国个人和公司正在利用这个机会。纽约Condo及排屋(Townhouse),  在国际买家之间的是最流行的选择。由于购买Coop及其他特殊类型的住房,需要买家出示美国的报税表,这对一般在美国没有工作或企业的外国人来说,不太容易。
哪种房产最受外国买家的观迎?
两种类别的公寓:共管公寓(condos/ 纽约华人俗称康斗)和合作住宅(co-ops)。我们推荐较高增值率和投资价值的共管公寓。合作住宅通常对出租和装修有设限,因此作为投资型房产的吸引力较低。而且购买合作住宅需经过董事会核准,会拖长购置时间,甚至有被驳回的可能。
 
共管公寓每平方英呎的单位价码约比合作公寓高出20~30%,但其增值潜力及市场需求也相对强劲。
 
除了公寓之外,客户也购置商住混用楼房或多家庭式房产。公寓因为方便管理及特性简单而较受欢迎。
Condo 对于外国买家来说有什么优势?
易审批
每个Condo都有一个董事会,由居民组成的,来管理和制定大楼的使用,维修和决定。每一个买方必须经董事会批准,但过程则更像是一个走形式的简单过程,而不是相对复杂的审批过程。
 
限制低
Condo对于大楼的使用和拥有,具有很少的限制在使用或拥有方面。非全职居住和租赁都是在Condo的管理中允许的。
 
有吸引力的投资
虽然Condo的价格高于Coop,但其便利性和灵活性弥补了价格的差异。Condo除了提供优雅的风格和优秀的设计,它更容易买入和卖出,Condo对于是渴望去体验生活在曼哈顿的买家来说,是一个有吸引力的投资。
纽约公寓的持有成本如何? 包括Condo 和 Coop.
物业税
根据物业的价值,物业税可以从几百到几千美元不等。
 
共同费用/维修费
共同费用和维护费用是每月的开支。虽然Coop的业主负责维修费,Condo 的业主要支付共同费用。每月收费会有所不同,但每月费用从几百到上千美元不等。具备高水平设施的物业,所交的共同费用越高,一般来说,对于高端物业的费用大约为$1美元/平方尺。
 
保险
业主应对所持物业启用保险,保险费用每年大概$500 美元左右。
 
按揭支付
根据贷款数额,每月向银行还利息和本金。如无按揭贷款,则无需偿付此项。
纽约的房地产税是否有减免的情况?
有的。
减物业税是政府为了鼓励纽约开发商继续建设和发展,而在特定的街区,设定的物业税减税计划。我们可以提醒买家任何纽约的物业税状况。在纽约此计划大致分两种:
1。 针对新建项目的421-A 或421-G
421 – A
421 – A计划逐步减免期为10年的免税待遇。房地产税将每隔一年增加20%,直至到期日。比如,第一年和第二年,100% 免征,第三年和第四年,80%免征,一直下去持续到第10个年头。
 
421 – G
421 – G的免税政策只适用于下城的特定区域 。在此区域内的合资格的物业会看有一个为期14年的税收优惠。在最初8-10年会有较低的支付,减免的税收会逐步减少,直到14年。
 
2。针对新装修项目的J-51 计划
 
进行交易时,经纪人/中间人的费用如何运作?
在纽约,经纪人费用是全由卖家支付的。当卖方的经纪人同意将一处房产列表出售,也同时会跟卖方协定其佣金为售价的一定比例。如果买方雇用经纪人出面协调,则此事先敲定的佣金将由双方经纪人对分。如果买家没有雇用经纪人,卖方经纪人将获取全额佣金。因此,买家最好还是聘雇经纪人出面鉴定房地产和议价。
 尽管全数佣金是由卖家支付,买卖双方经纪人将各自负担一方的信托责任。这是纽约经纪交易协定的运作方式。
在纽约买房时,买方会有怎样的交易费用?
在买家和卖家交付收房时,包括律师费,注册费,税费,等等在内,发生在买方身上的费用大致在价格的1 %到8%之间。
 
1.纽约州房地产转让税
纽约州转让税金额为,购买价的0.4%
 
2.纽约市房地产转让税
收费标准为 1% (价格小于或等于$50万美元)或 1.425% (价格超过$50万美元) 。
 
3.律师费
$1,500 美元上下
 
4.产权保险
产权保险是第三方保险公司为了保证产权为买家所有,而收取的费用。额度为$450/$100,000的购买价格。
 
5.豪宅税
对于花费超过$100万美元的房产,收取出售价格1%的豪宅税。
 
6. 注册费
费用在$200 – $300 之间
 
7. 公寓费
  • 申请费用
          一般公寓的申请费约为$200美元
  • 管理员费
          在$250美元和$500美元之间
  • 当季的物业税及物业管理费
          按照入住时间的比例来计算
  • 入住押金
          $250- $1,000
 
​8. 按揭贷款费
 
​此项仅针对于有申请贷款需要的买家。
  • 按揭贷款发放费
          大款发放费为按揭值的0.5%和3% 之间
  • 抵押物考察费
          300美元和400美元之间
  • 按揭产权保险
         按揭产权保险为$ 200/$100,000的房产价值
  • 按揭税
         按揭税比例为1.8% ($50万美元以下的按揭贷款) 和1.925% ($50万元以上的按揭贷款)
  • 估价费
         评估成本约$500元
  • 信用报告
         信用报告的范围在$30美元和$100美元之间
  • 贷款申请
        贷款申请的成本在$500美元左右
  • 银行律师费
        银行的律师费都在$1,500美元到$2,500美元之间
  • 杂项银行收费
        杂项银行收费(如家庭保险和托管)可在$400美元和$1,200美元之间
在纽约买房时,买方会有怎样的交易费用?
可以。
国外买家能够获得抵押贷款,购买纽约市房地产。大多数美国银行已创建的程序,以适应国际买家。为$100万美元以内的房产,可达到65%到75%的贷款比例;为$100万美元到$200万之间的房产,可约有60%的贷款比例。
 
国际买家将被要求提供具体的文件,  但也有一些银行不要求提供这些文件。由于银行承担了更高的风险,后者的利率水平会相对较高。
 
国际买家需要提供的的证明文件如下:
 
  • 有效的签证或外国护照复印件
          美国的银行需要提供证明,潜在的买家是被允许进入该国的。
  • 信用参考
         按揭贷款申请要求至少四封推荐信可以来证明其信贷来源。这些文件必须由专门的金融专业人士提          供,如会计师,银行家,或保险官员。
  • 租金/按揭付款的验证
          需要至少一年的房租或抵押贷款的支付款的证明
  • 充足的期末基金
          有足够的现金可以支付交割费用
  • 就业证明
         外国买家会被要求确认他们的就业情况
 
 
做为外国人,在纽约是否可以申请按揭贷款?
1。 省掉按揭贷款的房贷税。 纽约州规定,在按揭交割时,要收取2%的按揭税。
2。 交易期缩短。按揭过程一般需要6-9周的时间,而省掉这个期间,对于需要某些急需出售房屋的卖家来说,比起需要按揭贷款的买家,更具优势。
3。可通过再融资的方式获得更高的贷款比例。外国买家虽然可以通过贷款的方式在美国获得按揭贷款,但贷款比例不高,一般在60%-75% 之间,这是由于买家在买房前没有任何信用凭据,比如工作,社会安全号,盈利性的企业等。但如果买家已经通过全额现金的方式购买了房屋之后,再以抵押贷款的方式向银行提出再融资(refinance), 贷款比例可高达90%,而此时,买家即可回笼资金,而将其投资到其他项目中,获得更多的回报。
现金买家,具有哪些优势?
买家应该聘请经纪人的理由
 1。使用经纪人可以省时省力。
2。经纪人拥有市场上所有的房源资源。
3。经纪人可以帮助您整理申请材料,法律文件等。
4。经纪人有专业的团队,共同协作完成项目。
5。经纪简化了购买程序。
买家是否需要使用买方经纪人?
根据房地产交易协定,所有经纪人都有权检视清单资料库中任一待售屋。举例来说,假如在曼哈顿有一万户待售房产,则每位经纪人都可以视察这一万笔资料。因此,买方经纪人更应发挥寻找合适房产的作用,并非只是带人看屋。基于这点,经纪业界强烈建议买家不要寻求多位经纪人协助,避免产生混淆。
 
我们建议潜在客户与多位经纪人面谈后再选择其一。我们会尽全力为客户找到合适的房产,也期待客户与我们保持长久的往来关系。这是优秀经纪人的一贯期望。
 
我需要聘请多个买房经纪人么?
这取决于提供贷款的银行的要求。而对于一般现金买家来说,买家可以签署授权书(POA, Power of Attorney),授权给纽约当地的代理人,也就不需要在过户时出席。被授权者可以是律师,他将被赋予权限以在该次交易中执行合约。
 
过户时,买家需要在美国境内么? 
这取决于提供贷款的银行的要求。而对于一般现金买家来说,买家可以签署授权书(POA, Power of Attorney),授权给纽约当地的代理人,也就不需要在过户时出席。被授权者可以是律师,他将被赋予权限以在该次交易中执行合约。